תוכנית עסקית · יחידה 6, Y Towers
מנוע F&B בליבת המע"ר הצפוני · EINI Group · CONFIDENTIAL · DRAFT · אומדן
1. תקציר מנהלים
OLLO · Ritual Box — מנוע F&B פרימיום ביחידה 6 של Y Towers (מנחם בגין 158–160, ת"א), בליבת המע"ר הצפוני. drinks-led, מבוסס דוקטרינת מוצר ("בסיס זול + חתימה + שואו"), עם מנועי הכנסה מרובים: קמעונאות רחוב, e-commerce ל-cold brew, וקייטרינג B2B.
ה-ask: שותף לבניית יחידה 6 מלאה — ממקום של הוכחה, לא חזון. פיילוט רזה (~130K₪) מאמת ביקוש, COGS ו-% חזרה לפני התחייבות ל-CapEx של ~2.5–4.0M₪.
2. מיקום — היתרון שאין עליו ויכוח
Y Towers, בגין 158–160 — ליבת המע"ר הצפוני, חזית רחוב ראשית על ציר בגין, מול צומת ארלוזורוב (רכבת קלה + כבדה). הקהל אינו רק דיירים שבויים — זו הצטלבות של תנועת רחוב, transit, משרדים ומגורים:
| נכס catchment | נתון |
|---|---|
| תנועת רכב · ציר בגין | 51,000 / יום |
| שווי חשיפה פרסומית (billboard) | 1.4–2.5M₪ / שנה |
| עובדים ברדיוס הליכה | 28,000+ |
| יח"ד (Y Towers 486 + Midtown 338) | 824 |
| גוש מסחרי 5+6 (ברוטו / נטו) | 351.97 / 329.9 מ"ר |
| גובה תקרת קרקע (מעטפת) | 5.8–6.0 מ' |
ואקום בנקאי: בטווח 300–500 מ' כל הסניפים המובילים הם "סניפי יעד" ללא חשיפת רחוב — לחץ ביקוש אמיתי לעוגן במפלס הרחוב. לובי עטור פרסים (לוקיישן צילומי TV/קולנוע) = חוויית הגעה פרימיום. מינוס-1 עם גישת CIT (גובה 3.8 מ') = הפרדת לוגיסטיקה מלאה.
מקור: ytowers.einigroup.com (CRE institutional). שתי מסילות על אותו נכס: הפעלה עצמית (OLLO/DELTA) או החכרה לעוגן (בנק / F&B).
3. הקונספט + דוקטרינת המוצר
OLLO · Ritual Box — טקס אישי בקופסה: משקה + קינוח signature + שכבה פונקציונלית, מורכב מול הלקוח. "Build your ritual".
הדוקטרינה (ה-moat):
בסיס זול + חתימה + שואו = מינימום תפעול, מקסימום מרווח. לא תפריט קפוא — מכונה לייצר פריטים אייקוניים. כל מוצר נבחן ב-scorecard + פיילוט; זוכים נעולים, מפסידים ל-parking.
מבנה המוצר:
- Trademark עמיד: טירמיסו signature (משפחת מסקרפונה).
- מנוע יומי: מסקרפונה + קרם + טוויסט (מרווח ~83%).
- סלוט ויראלי מתחלף: Dubai / ופל.
- Add-on מרווח: טיובות גלידה (1–2₪ → 7–10₪, 80%+).
- שכבת benefit: SHROOX פונקציונלי (אקוסיסטם).
- Cold Brew — כוס + בקבוק 1L (retail + e-comm).
3 שכבות: Evergreen (קפה/cold brew — הרגל יומי, מממן) · Signature (טירמיסו — מבדל) · Viral (Dubai/פיסטוק — מביא hype, מתחלף). ה-evergreen מייצב, ה-viral מסובב hype→trend→icon.
4. מותג ואריזה
המארק: עין קונצנטרית, אישון עגול, foil זהב בהיר — אייקון בין-לאומי סקלבילי (ריטואל/מודעות). וריאנט אישון-Δ = חותם אקוסיסטם (קושר ל-DELTA/EINI). האריזה = חצי מהמוצר: כל פריט בכלי ממותג שמצטלם ומספר את הטקס. חותם OLLO זהב על הכל.
הדמיות קונספט (nano_banana_pro). מפרט מלא: OLLO_PACKAGING_SPEC · OLLO_BRAND_MARK.
5. מודל עסקי · מנועי הכנסה
ערך-על: כל לקוח OLLO = ליד ל-DELTA 158 (סלון הנדל"ן) → CAC נדל"ן שואף ל-0. hospitality = ערוץ רכישה שמרוויח בעצמו.
שוק וביקוש — מחקר-מגובה
- קפה IL: ~3.5 כוסות/יום לנפש, שוק בתי-קפה ~₪3מיליארד. ת"א = מנוע specialty ($265M→$547M).
- Cold brew גלובלי $3.75–5.5B @ ~12–17% CAGR · פטריות פונקציונלי →$29.9B (SHROOX).
- קייטרינג B2B: 91% מזמינים שומרים/מגדילים תקציב · boxed = הסטנדרט (בול ל-Ritual Box).
- מנוף: קבלת כרטיסי Cibus / TenBis / Sodexo → פותח את ארנק 28K העובדים.
6. מודל עלויות מלא — אומדן
שלב 0 · פיילוט (3–6 ח', המלצה 4)
שריפה ~22–30K₪/חודש (מטבח שיתופי, חומרי גלם, אריזות, עבודה חלקית, שיווק, לוגיסטיקה, בלת"מ) + ~22K setup. סה"כ ~110–150K₪. מוכיח COGS + ביקוש + % חזרה.
שלב 1 · בנייה מלאה (CapEx)
| קטגוריה | אומדן ₪ |
|---|---|
| שיפוץ + קונספט (fit-out, MEP, מטבח/בר, ריהוט, חזית) | 1.0–1.5M |
| ציוד תפעולי (קפה, קירור, מטבח/בר) | 200–400K |
| מיתוג + הפקת אריזות + R&D מוצר | 250–600K |
| מערכות (POS / e-comm / CRM) + שילוט | 160–400K |
| רישוי + היתרים + יועצים | 150–350K |
| Pre-opening (גיוס, הדרכה, soft-launch) | 100–250K |
| הון חוזר (3 ח' ראשונים) | 200–400K |
| בלת"מ (10–15%) | 200–400K |
| סה"כ CapEx לפתיחה | ~2.5–4.0M |
שלב 2 · OPEX חודשי
עבודה 40–90K · COGS 18–25% מהמחזור · חשמל/מים/גז 8–20K · שיווק 10–30K · אחזקה+מערכות+ביטוח+אדמין 10–30K. OPEX בסיס ~70–170K₪/חודש (ללא COGS). שכ"ד נמוך — יתרון בעלות.
"הקמה 1.1–2.1M" הישן היה מוערך בחסר. המקור המלא: OLLO_FULL_COST_MODEL. לא כולל רכישת הנדל"ן.
7. Unit Economics + תרחישים
| מדד | ערך (אומדן) |
|---|---|
| AOV (טיקט ממוצע) | ₪38–54 (בסיס 46) |
| תרומה לפריט | ~₪32 |
| מרווח גולמי משוקלל | ~75–82% |
| נקודת איזון | ~94 עסקאות/יום |
| תרחיש שנתי | מחזור | רווח תפעולי |
|---|---|---|
| שמרני | 2.1M | 0.3M |
| בסיס | 6.0M | 2.0M |
| חזק | 14.1M | 5.9M |
טווח רחב = תלות בנפח launch-driven. המודל הקנוני: OLLO_ECONOMICS.html (דורש עדכון הקמה ל-2.5–4M). מספרים ננעלים אחרי פיילוט.
8. הפיילוט — ה-de-risk
3 ערוצים רזים ללא הקמה, ~4 חודשים: (A) קייטרינג קופסאות B2B למשרדים · (B) פופ-אפ/דוכן · (C) e-comm cold brew. מודדים: יחידות/SKU, COGS בפועל מול אומדן, AOV, % חזרה, engagement, המרת B2B.
הפיילוט מוריד את הסיכון של בנייה ~2.5–4M לפני שמתחייבים אליו. זה הצעד שהופך "תוכנית" ל"הוכחה" — ומה שסוגר שותף.
צ'קליסט + תבניות פנייה: OLLO_PILOT_CHECKLIST. תוכנית: OLLO_PILOT_PLAN.
9. צוות + Roadmap
- Operating Partner — מפעיל שותף (equity/sweat), מביא תפעול+מכירות. (JOB_POSTING קיים.)
- Concept Chef — R&D מתכונים + אימות COGS, residency/PR. (JOB_POSTING קיים.)
Roadmap: פיילוט (הוכחה) → אימות שף/אדריכל/רישוי → החלטת GO → בנייה → פתיחה. הצעד הקריטי הבא = הרצת הפיילוט.
10. ה-Ask
שותף לבניית יחידה 6 מלאה — ממקום של הוכחה (פיילוט מאומת), לא חזון. השותף נכנס למנוע F&B בליבת מע"ר עם קהל street+transit+office+residential, מרווח גבוה, בעלות (שכ"ד נמוך), ואינטגרציה לאקוסיסטם EINI (DELTA 158, SHROOX).